Πώς επηρεάζει το AirBnB τη φοιτητική στέγη — Τιμές ανά περιοχή

Ανάλυση του Θεμιστοκλή – Ανδρέα Μπάκα
Προέδρου Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates

Τα τελευταία δύο χρόνια η αναζήτηση ποιοτικού ακινήτου αποτελούσε μια δύσκολη διαδικασία, μετά τη ραγδαία αύξηση των εγγεγραμμένων ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης (π.χ. Airbnb), δεσμεύοντας αρκετά ακίνητα για το σκοπό αυτό, με αποτέλεσμα σε πολλές περιοχές της Αθήνας, όπως το Κουκάκι, αλλά και σε περιοχές του ιστορικού κέντρου -και όχι μόνο- το φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης να έχει αλλάξει τον χάρτη των φοιτητικών κατοικιών.

Οι επιδράσεις της πανδημίας του κορονοϊού στον τουρισμό και εν τέλει στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων συντέλεσε καθοριστικά στο να επιστρέψουν αρκετοί ιδιοκτήτες ακινήτων από τη βραχυχρόνια μίσθωση στην παραδοσιακή -μακροχρόνια- μίσθωση.

Το μεγαλύτερο ποσοστό των ακινήτων που διατίθενται είναι ακίνητα κυρίως μικρής επιφάνειας 30τμ – 60τμ, πλήρως ανακαινισμένα, που οι ιδιοκτήτες τους στοχεύουν να τα μισθώσουν σε φοιτητές, εργένηδες και νέα ζευγάρια.

Μην ξεχνάμε ότι πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων που σήμερα τα διαθέτουν προς μακροχρόνια μίσθωση έχουν ανακαινίσει πλήρως τα ακίνητα τους είτε μέσω δανεισμού -υπολογίζοντας την αποπληρωμή του μέσω των εισοδημάτων από τη βραχυχρόνια μίσθωση- είτε μέσω αποταμιεύσεων ή/και αποζημιώσεων μετά την απόλυσή τους. Επιστρέφοντας στις μακροχρόνιες μισθώσεις, προσπαθούν να καλύψουν όσο περισσότερο μπορούν τη χασούρα τους και ταυτόχρονα να εισπράξουν την απόδοση της επένδυσής τους. Μην ξεχνάμε ότι πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων κρατούν, γενικά, μια στάση αναμονής, διαθέτουν τα ακίνητα τους προς μίσθωση μεγαλύτερης διάρκειας μέσω site αγγελιών, ταυτόχρονα, όμως, διατηρούν την εγγραφή των ακινήτων τους σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, προσδοκώντας είτε το ακίνητο να μισθωθεί για μεγαλύτερη διάρκεια στο ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα, είτε να πραγματοποιηθεί κάποια ικανοποιητική εισοδηματικά κράτησημέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Αυξημένες οι ζητούμενες τιμές στο σύνολο της χώρας

Τη φετινή χρονιά, οι γονείς μπορούν να αναζητήσουν ευκολότερα (υπάρχει μεγαλύτερη διαθεσιμότητα σε σχέση με το 2019) κατοικίες πλήρως ανακαινισμένες – υψηλών προδιαγραφών σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, που σε μεγάλο ποσοστό διατίθενται επιπλωμένες, αλλά θα πρέπει να είναι προετοιμασμένοι για αυξήσεις, που σε πολλές περιπτώσεις στην ανώτατη ζητούμενη τιμή ενοικίασης στην Αθήνα φτάνουν το από +6,25% έως και +39,28%.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αύξησης της ανώτατης τιμής μίσθωσης κατά 39,28%, αποτελεί η Πλατεία Βικτωρίας, όπου το 2019 η ζητούμενη τιμή μίσθωσης γκαρσονιέρας ήταν από 170€ έως 260€/μήνα, ενώ σήμερα η ζητούμενη τιμή μίσθωσης (πλήρως ανακαινισμένου) κυμαίνεται από 280€ έως 350€/μήνα.
Σε «λογικά» πλαίσια σε σχέση με το σύνολο καταγράφονται οι τιμές στο Κουκάκι, όπου το μηνιαίο κόστος μίσθωσης για γκαρσονιέρα κυμαίνεται από 320€ έως 450€ και για δυάρι από 450€ έως 600€, όταν οι αντίστοιχες τιμές το 2019 ήταν από 450€ έως 750€ (επιπλωμένο) και από 450€ έως 720€.
Στην περιοχή Νεάπολη – Μουσείο οι τιμές καταγράφουν αυξητικές τάσεις για τις γκαρσονιέρες και κυμαίνονται από 300€ έως 450€, ενώ οι τιμές μίσθωσης για δυάρια κυμαίνονται από 450€ έως 520€/μήνα, σε αντίθεση με το 2019 που κυμαίνονταν από 420€ έως 470€/μήνα.
Τα Εξάρχεια έχουν την τιμητική τους και το 2020, οι τιμές μίσθωσης για δυάρι κυμαίνονται από 350€ έως 470€/μήνα, ενώ πέρυσι από 250€ έως 350€/μήνα. Μην ξεχνάμε ότι πέρυσι, τέτοια εποχή, τα ακίνητα που είχαν καταχωρηθεί (τα περισσότερα ήταν πλήρως ανακαινισμένα) σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης σε Εξάρχεια – Νεάπολη – Μουσείο άγγιζαν τα 779, μόνο στην πλατφόρμα Airbnb.
Δαπανηρή είναι η ενοικίαση φοιτητικής κατοικίας στη περιοχή του Κολωνακίου. Οι γκαρσονιέρες κυμαίνονται από 350€ έως 650€, ενώ οι τιμές μίσθωσης για δυάρια κυμαίνονται από 550€ έως 750€/μήνα, σε αντίθεση με το 2019 που κυμαίνονταν από 450€ έως 700€/μήνα. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες στο ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα συμπεριλαμβάνουν και τους μηνιαίους λογαριασμούς ΔΕΚΟ και κοινοχρήστων.
Πέρυσι, τέτοια εποχή, στην περιοχή του Κολωνακίου ήταν εγγεγραμμένα μόνο στην πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb περισσότερα από 353 ακίνητα, με αποτέλεσμα η εύρεση διαθέσιμου ακινήτου να αποτελεί τύχη για τους γονείς. Φέτος η εύρεση κατοικίας είναι ευκολότερη αλλά αρκετά δαπανηρή.
Η Καλλιθέα επιλέγεται από φοιτητές της Παντείου, καθώς και πολλών ιδιωτικών σχολών μαγειρικής στο Μοσχάτο. Θα επαναληφθεί και φέτος το φαινόμενο συγκατοίκησης πρωτοετών από την ίδια πόλη, ενώ πολλοί θα αναγκαστούν για ακόμη μια χρονιά να επιλέξουν παλαιά ακίνητα, που για χρόνια ήταν αζήτητα. Οι τιμές παρουσιάζουν γενικά σταθερότητα σε σχέση με πέρυσι.

Αυξητικές τάσεις καταγράφονται στο σύνολο της χώρας, και ιδιαίτερα στη συμπρωτεύουσα Θεσσαλονίκη, με ελάχιστες εξαιρέσεις όπως η Ξάνθη, Ιωάννινα, Πύργος, Σητεία – Ιεράπετρα, Σπάρτη, Καρδίτσα, Καβάλα και Φλώρινα, όπου οι τιμές παραμένουν σταθερές ή/και καταγράφουν μικρές απώλειες στην ανώτατη ζητούμενη τιμή.
Στο Ηράκλειο οι τιμές καταγράφουν σταθερότητα, με απώλειες στην ανώτατη τιμή για την ενοικίαση γκαρσονιέρας και studio, ενώ αύξηση κατά 30€/μήνα καταγράφουμε στην ανώτατη τιμή μίσθωσης για δυάρι διαμέρισμα.
Στα Χανιά οι τιμές εξακολουθούν να συνεχίζουν το ράλι των αυξήσεων — πέρυσι δεν υπήρχαν διαθέσιμα studio για μακροχρόνια μίσθωση, διότι σχεδόν όλα ήταν εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων. Φέτος η ζητούμενη τιμή μίσθωσης studio είναι στα 270€/μήνα. Αύξηση καταγράφεται στην ανώτατη τιμή μίσθωσης γκαρσονιέρας κατά +14,4% και στα δυάρια +22,2%.
Στην Πάτρα, που αποτελεί διαχρονικά φοιτητική πόλη, οι τιμές μίσθωσης για γκαρσονιέρες και δυάρια το 2019 σ σχέση με το 2018 είχαν καταγράψει μείωση της τάξεως του 20%, ενώ τη φετινή χρονιά οι τιμές καταγράφουν αυξητικές τάσεις.
Στην Καλαμάτα οι τιμές καταγράφουν αυξήσεις, ενώ τα διαθέσιμα ακίνητα -κυρίως δυάρια- είναι ελάχιστα, αγγίζοντας ακόμη και τα 400 €/μήνα. Το κόστος μίσθωσης γκαρσονιέρας κυμαίνεται από 260€-300€ για τη φετινή χρονιά, ενώ πέρυσι το κόστος κυμαινόταν από 200€-250€, με αύξηση στην κατώτατη τιμή +30% και στην ανώτατη τιμή +20%.
Στην Κέρκυρα το κόστος ενοικίασης φοιτητικής κατοικίας έχει εκτοξευτεί: Το κόστος ενοικίασης studio αγγίζει τα 380€/μήνα, όταν το 2019 η ανώτατη τιμή ήταν 300€, δηλαδή +26%. Η ενοικίαση γκαρσονιέρας κοστίζει από 260€ έως 450€ και το δυάρι κυμαίνεται από 350€ έως 500€, όταν την περσυνή χρονιά το αντίστοιχο κόστος ήταν από 250€ έως 300€ και από 300€ έως 450€.
Σημαντικές αυξήσεις καταγράφονται και στη Μυτιλήνη, Χίο και Σάμο. Στη Μυτιλήνη οι ζητούμενες τιμές για ενοικίαση studio κυμαίνεται από 210€ έως 250€, για γκαρσονιέρα από
250€ έως 300€ και για δυάρι από 250€ έως 350€. Οι αντίστοιχες τιμές το 2019 ήταν studio από 150€ έως 180€, γκαρσονιέρα από 160€ έως 260€ και δυάρι από 180€ έως 260€.

Θεωρούμε ότι οι ζητούμενες τιμές, ιδιαίτερα στις περιοχές που καταγράφονται σημαντικές αυξήσεις, το επόμενο χρονικό διάστημα μετά τα μέσα του Σεπτεμβρίου — αρχές Οκτωβρίου, οπότε λογικά θα έχουν επιστρέψει περισσότερα ακίνητα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στις μακροχρόνιες συμβατικές μισθώσεις, οι ζητούμενες τιμές θα ρυθμιστούν και θα παρουσιάσουν μειώσεις αν οι ιδιοκτήτες επιθυμούν πραγματικά να μισθώσουν τα ακίνητά τους σε φοιτητές και δεν συνεχίσουν να κρατούν στάση αναμονής για την επιστροφή τους στη βραχυχρόνια μίσθωση. Το μηναίο μίσθωμα – εισόδημα από τις παραδοσιακές – μακροχρόνιες μισθώσεις δεν μπορεί να συγκριθεί – ταυτιστεί με τα έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Παράλληλα, οι ζητούμενες τιμές σίγουρα διαμορφώνονται διαφορετικά μετά το σύνηθες «παζάρι» των γονιών, ειδικά αν ο ιδιοκτήτης νιώσει ότι θα εισπράττει το μηνιαίο μίσθωμα χωρίς προβλήματα.

Γενικότερα, τη φετινή χρονιά η διαθεσιμότητα είναι μεγαλύτερη σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια και σίγουρα όταν οι ιδιοκτήτες δουν ότι τα ακίνητά τους παραμένουν ξενοίκιαστα θα προβούν σε σχετικές μειώσεις της αρχικής ζητούμενης τιμής.

Ενδεχόμενος νέος κύκλος της πανδημίας θα επηρεάσει τη φοιτητική στέγη

Αξίζει να αναφέρουμε ότι η φετινή φοιτητική χρονιά μπορεί να είναι διαφορετική αν η πανδημία του κορονοϊού χτυπήσει απειλητικά τη χώρα μας για δεύτερη φορά. Δεν πρέπει να αφήνουμε αυτόν τον παράγοντα εκτός των δεδομένων μας, διότι πολλοί γονείς ακόμη και μετά την ανακοίνωση των βάσεων, σε αντίθεση με τα προηγούμενα χρόνια, δεν προβαίνουν σε μίσθωση φοιτητικής στέγης πρόωρα, κρατούν ουσιαστικά στάση αναμονής, λόγω ενδεχόμενου νέου κύκλου της πανδημίας του κορωνοϊού. Παράλληλα, στοχεύουν να κερδίσουν 1-2 μήνες ενοίκια, δηλαδή να προβούν σε μίσθωση της φοιτητικής στέγης μετά τις εγγραφές των φοιτητών στις σχολές και στις αρχές των μαθημάτων (τέλη Οκτωβρίου ή αρχές Νοεμβρίου), αλλά και να φύγει το πρώτο μεγάλο κύμα αναζήτησης, που συνήθως πληρώνουν και τα υψηλότερα ενοίκια.

Ταυτόχρονα, ανάλογα με τα δεδομένα της πανδημίας που πλέον αποτελούν βασικό παράγοντα στη καθημερινότητά μας για λόγους ασφάλειας της δημόσιας υγείας, υπάρχει η πιθανότητα αρκετά πανεπιστήμια να επιλέξουν για ένα διάστημα να ξεκινήσουν την νέα ακαδημαϊκή χρονιά εξ αποστάσεως ή ανά ομάδες φοιτητών με φυσική παρουσία, ανά χρονικά διαστήματα (κυκλική παρακολούθηση). Αν ισχύσουν τα παραπάνω, τότε αντιλαμβανόμαστε ότι τα δεδομένα θα είναι εντελώς διαφορετικά για την φοιτητική στέγη.

Νέα τάση προερχόμενη από το εξωτερικό κερδίζει συνεχώς έδαφος και εξυπηρετεί τις απαιτήσεις τόσο των γονέων όσο και των φοιτητών

Οι λέξεις student flats ή student studios είναι πλέον σίγουρα γνώριμες στους Έλληνες φοιτητές που σπουδάζουν στο εξωτερικό. Πλέον, πολλοί είναι οι νέοι εγχώριοι φοιτητές που σίγουρα θα την έχουν συναντήσει κατά την επίσκεψη τους σε φοιτητικά site. Στην Ελλάδα και κυρίως σε κεντρικά σημεία των πόλεων Πάτρα, Αθήνα (Κυψέλη) και σύντομα στη Θεσσαλονίκη λειτουργούν student flats — student studios. Πρόκειται για μια ολοκληρωμένη λύση διαμονής του φοιτητή, διότι το μόνο που έχει να μεταφέρει είναι τα ρούχα του. Τα student flats διαθέτουν μοντέρνο design και είναι πλήρως ανακαινισμένα ή σε κτίρια σχεδόν νεόδμητα, αλλά δεν είναι μόνο αυτό που τα κάνει ξεχωριστά. Διαθέτουν πλήρη επίπλωση, αυτόνομη θέρμανση, αποθηκευτικούς χώρους, κουζίνα εξοπλισμένη με τις απαραίτητες ηλεκτρικές συσκευές και γρήγορη free σύνδεση internet, δηλαδή όσα χρειάζεται ένας φοιτητής. Το σημαντικό όμως για τους γονείς, που τους καλύπτουν τα student flats – student studios, είναι το laundry room, η πλήρης τεχνική υποστήριξη (π.χ. ηλεκτρολόγος, υδραυλικός), ο υπεύθυνος διαμονής και διαχείρισης, το συνεργείο καθαρισμού, το 24ωρο σύστημα ασφαλείας, αλλά όλα αυτά με ένα κόστος πολύ ανταγωνιστικό που μπορεί να συσχετιστεί με μια απλή μίσθωση διαμερίσματος.

Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας
Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates

Αθήνα συγκριτικός πίνακας τιμών 2016-2020

Πηγή : E-Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών, ακίνητα άνω του 1ου ορόφου. Οι τιμές αφορούν τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα. 

ΠΑΤΡΑ-ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΟΣ ΠΙΝΑΚΑΣ 2019-2020

Πηγή : E-Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών, ακίνητα άνω του 1ου ορόφου. Οι τιμές αφορούν τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα. 

Πηγή : E-Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών, ακίνητα άνω του 1ου ορόφου. Οι τιμές αφορούν τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα. 

ΥΠΟΛΟΙΠΗ ΕΛΛΑΔΑ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΟΣ ΠΙΝΑΚΑΣ 2019-2020

Πηγή : E-Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών, ακίνητα άνω του 1ου ορόφου. Οι τιμές αφορούν τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα. 

Μοιράσου το άρθρο: